踏入2013年，政府密集式地規劃空置用地，擱置多年的茶果嶺高嶺土礦場，建議興建15幢私人住宅，總樓面達140萬平方呎，料提供2,200伙，可望2018至19年度開始供應房屋，市場料地價總值逾百億元。

資料顯示，《前茶果嶺高嶺土礦場發展規劃檢討》研究範圍，包括鄰近麗港城的高嶺土礦場、茶果嶺村及茶果嶺村後的山坡，合共面積達18公頃，規劃署建議，發展位於北部總面積約3至4公頃的4個平台，擬建15幢住宅及1所小學。

一太：海景地可達9千元呎

在房屋發展方面，地盤面積約34.6萬平方呎，平均地積比率為4倍，可興建15幢16至22層高住宅，總住宅樓面約140萬平方呎，以每伙單位面積約646平方呎，可提供約2,200個中小型單位，容納6,000人居住。

當局又認為，東九龍現時已有不少公屋及居屋發展，故此建議將有關地皮全撥作興建私人房屋，預計在土木工程拓展署進行土地平整及基建工程後，最快可於2018至19年度開始提供房屋供應。

第一太平戴維斯董事總經理陳超國估計，該高嶺礦場位處市區，發展潛力大，每平方呎樓面地價可達7,000至8,000元，個別擁有海景的用地最高可達9,000元，總估值介乎98億至126億元。

初步分4地發展 吸引競投

同時，整個茶果嶺高嶺土礦場初步會分為4幅用地發展，地盤面積介乎6.4萬至11.2萬平方呎。據了解，現時4幅地皮劃分只屬初步方案，最終如何落實仍須待地政總署等部門處理。

業內人士估計，與政府增加1公頃以下中小型地皮，降低發展門檻，增加市場競爭有關，例如以單一項目投資額逾百億元，但是劃分為4個較小型項目，則可以將每幅地皮地價降到20億至30億元，適合中小型發展商參與競投。

此外，前茶果嶺高嶺土礦場早於98年已經提出進行發展研究，現時在《茶果嶺、油塘、鯉魚門分區計劃大綱圖》內，面積約10.5公頃的「住宅（甲類）4」用地，住宅樓面上限達657萬平方呎，但後來因房屋需求、基建發展改變，令項目拖延至今，最新方案較當時規模縮減近8倍，或517萬平方呎樓面。

陳超國認為，該用地屬於九龍市區罕有大型地皮，在現時土地供應緊張的情況下，在密度、地積比率上應更進取，可達最高7.5倍。

據了解，原有發展計劃包括茶果嶺村，發展規模達萬伙，容納人口亦接近2萬伙，但在鑑於研究不希望影響茶果嶺村現況，加上將軍澳至藍田隧道發展、區內交通配套等各種客觀因素，令整體發展規劃被迫縮減，現階段已經平衡土地需求及周邊環境。

撰文:余敏欽