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新盤飽飽滯滯?!

最近一些新盤市場信息,值得市場留意。

新盤市場交投放緩,過去受追捧的細單位,銷情亦回軟,如西營盤新盤開售,推50伙,僅沽13伙,佔比26%。一些經過連續銷售後的新盤,每次均全數售罄的局面亦減少,有業內人士預計市場購買力需時累積,又或者有財力願意資助子女買樓的父母數量趨降?這種變化如屬實,將直接影響新盤銷情。

上述預計可以在接下來的7、8月新盤推出時應該更明朗,本月相繼有主攻細單位項目推出,包括:資策屯門城.點、麗新旺角基隆街項目,以及豐資源葵涌豐寓等,發展商會繼續進取開價嗎?近年細單位受捧,樓價指數亦反映細單位升幅較強勁,甚至出現呎價租金較豪宅更高的情況,原因還是面積小,乘以高呎價後,單位的總價似乎仍相對較低,較多人能負擔,甚至可以只看樓價,忽視單位面積小到那種程度。

新盤細戶呎租 貴過豪宅

近期新盤似有輕微「食滯」的情況,發展商在新一輪單位定價上,會不會重新調節至較貼近二手的水平?應該是整體樓價走勢的關鍵,值得入市者留意。細單位超高價銷售稍遇阻滯,不過,入伙新盤,尤其是細單位的租金水平卻相當高,經常出現迷你戶呎租貴過豪宅的情況,但同樣值得關注的是,細單位落成數量亦正上升中。

利嘉閣日前一份報告指出,今年首5個月的私人住宅落成單位共有6,448個,佔全年預測約38%,2017年差餉物業估價署預測落成量有17,122伙,有關預測分布詳見附表。

美聯物業報告則指,若以面積劃分,據差餉物業估價署資料顯示,今年首5個月6,448個落成單位中,B類單位(實用面積約431至約752呎)佔最多,約2,919伙,其次為2,346伙的A類單位(實用面積約430呎或以下),單以此兩類單位已佔超過8成;至於C類單位(實用面積約753至約1075呎)亦有861伙,而D類(實用面積約1,076至約1,721呎)及E類單位(實用面積約1,722呎或以上)則分別錄255伙及67伙,各類單位2017年首5個月達標情況,附表亦顯示,中小型單位追趕全年目標較理想,像A類最細單位,已直逼5成水平。

利嘉閣又預計,預期下半年仍有多個焦點項目可望趕及在年內完工,當中新界區供應庫佔大多數,包括屯門「滿名山」(1,100伙)、元朗「朗屏8號」(912伙)、將軍澳「SAVANNAH」(804伙)及「海天晉」(628伙)等;至於九龍區則有啟德「啟德1號」(Ⅱ)(624伙)及「啟德1號」(Ⅰ)(545伙)等矚目樓盤;而港島區則有北角「海璇」(355伙)、西營盤「眀徳山」(166伙)、波老道21號項目(第一期)(115伙)等有望在今年內落成。

下半年樓價租金走勢,其中重點影響因素當然是一手銷售定價進取程度、銷售反應和新落成私樓數量能否達到港府預測水平。

撰文: 唐榮

欄名: 專家樓論

< 專欄/評論/新盤/一手/樓市走勢/研究報告/統計 > 經濟日報
2017/07/21