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名家筆陣:檢討補地價評估利樓市

九七年之前,補地價項目為住宅供應主要來源之一。那時地政總署評估補地價金額時尚留有利潤空間給發展商,故發展商樂於進行補地價,把不少棕地及其他特殊用途土地轉化為住宅發展,提供大量住宅單位。

約於十多年前,地政總署主理評估的高官退休而換了新人接任,這位新接任高官改變了多年來建立的不明文規定,補地價評估變得十分進取,往往取締了留給發展商的利潤空間,自此發展商對須補地價項目興趣大減。加上城規及環保的諸多關卡,棕地變屋地的項目更少之又少。

剩餘法或產生大分歧

估價並不是科學,而是一門藝術,其中涉及大量測量師的個人判斷。同一個物業,不同測量師會有不同的評估結論。當然,若市場類似物業有大量近期成交案例可供參考,不同測量師的評估均受這些案例提供的數據所約束,分歧不會太大。

相反,若須評估的物業比較特殊,可供比較的成交案例少而物業質素差別大,測量師的個人判斷因素便大增,評估結果可相距甚遠。不同測量師評估太古城一住宅單位及一個發展地盤,前者的評估差異會較後者的評估差異小得多。

沙士後,政府暫停主動賣地,土地成交數量大幅減少,進行補地價評估時因而缺乏土地成交數據直接比較,測量師便依賴剩餘法來評估土地價值。

惟剩餘法有不少先天不足之處。剩餘法是假設地皮進行發展,估計賣樓收益再扣除發展成本及利潤等得出地皮價值。結果的準確度受制於收益及發展成本的估算準確度,只要其中一項估算有誤差,結果可把誤差放大。地政總署與發展商的剩餘法評估在多個成分數字也可以有分歧,故結果差距大不足為奇。

過程受成交多寡規限

近年政府恢復主動賣地,土地成交案例大增,可供補地價評估作參考案例,測量師可直接比較樓面地價而不用剩餘法,地政總署及發展商的分歧便可縮窄。況且,有時政府土地以高價成交時,若中標價遠遠拋離其他標價,地政總署測量師未必會接受中標價為市場價格,於評估補地價時只參考其餘的標價。故近期的補地價評估較貼市,發展商亦欣然接受。

宜採用標準地價制度

補地價評估與一般評估沒有分別,涉及主觀因素。惟政府部門不宜涉及太多個人主觀因素,筆者建議採用標準地價制度,取代現行評估制度。補地價評估制度是否須要有革命性改變,以利樓宇供應,值得政府及業界深入探討。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為香港測量師學會資深會員、英國皇家特許測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。

作者:陳超國

< 專欄/評論 > 東方日報
2017/08/22