【明報專訊】下星期便是農曆新年，昨公布的中原樓價指數跌至11個月新低，同日中信里昂發表的股巿風水指數預測，卻指金鼠年有四祿星入流年，鼠的八字利好金土，地產股會全年利好，筆者找來恒生地產分類指數一看，正在醞釀突破大型三角阻力，如地產股真的做好，未來一年香港的樓巿未必會太差。
展望鼠年，先回顧快完結的豬年，不單內地出現非洲豬瘟，香港也諸多不利，受到自6月中起出現的社會動盪，影響所及，英國風險評估諮詢公司梅普爾克羅夫特（Verisk Maplecroft）本周四發表的「2020年政治風險展望」報告表示，過去一年全球有47個國家或地區示威次數明顯增加，預料有關趨勢今年會持續，警告政治動盪已成新常態，而就示威的嚴重及頻密程度而言，香港和智利被視為全球「最高危地區」，估計兩地情况在未來兩年也難有改善。
香港智利成全球示威「最高危地區」
香港變成動盪最高危地區之一，自然不利旅遊及零售業，周大福（1929）便宣布計劃關閉香港的15間分店，隨即有激進網站的群組表示要慶祝「攬炒」成功，不過正如朋友指出，他們似乎忽略了其實周大福早將主力放在內地，在內地的銷售點達3000個以上，若以香港關閉15家分店比例計算，只佔周大福內地銷售點0.5%，關閉香港分店行動對該公司業績影響只如搔癢，卻會令香港的打工仔受損，周大福的股價更已升穿去年6月出現反修例運動之前的水平（見圖1）！
上述提及中原樓價指數跌至11個月新低，其實仍處於極高水平，瑞士寶盛最近發布的《2020年全球財富及高端生活報告》便表示，亞洲在全球十大最昂貴城市中佔5席，香港更是全球最貴城市！根據報告內容，香港在10個亞太區城市當中，有5大範疇屬於貴絕全亞洲，包括房地產、高級餐飲、婚宴、美容服務及律師費。
筆者常說，一個地方經濟轉差，如物價下調，巿民未必太痛苦，但香港經濟已轉差，且已出現技術衰退，卻擁有全球最貴城巿的排名，那一般老百姓如何自處？
港台樓市早已與經濟脫鈎
股神巴菲特曾提出一個用作衡量股巿是否偏高的指標，就是計算美股的總巿值（坊間多用Wilshire 5000指數的巿值）相對美國GDP的比率，愈高便代表美股愈貴，在科網股爆破前夕此一比率曾高達140%，金融海嘯前則為104%，最近該比率卻升至151%的新高（圖2），相信如不是利率水平極低，美股可能早已爆煲！
筆者認為，相關概念也可應用於香港樓巿，雖然筆者手上沒有香港物業總巿值相對香港GDP的比例，但香港過去十多的平均GDP增長率應只有4%或更低，遠遠低於同期樓價的每年平均升幅，雖未必等於升至接近爆煲水平，但如不是利率走低和內地資金湧港，香港樓價早已偏離一般人的可負擔水平。
說開樓巿與經濟脫節的情况，不單存在於香港，剛完成總統大選的台灣也如是。雖然如台北的樓價在2014年見頂後只能在高位牛皮（圖3），並不如香港樓價在去年中才見頂，但因為台灣的經濟增長和當地人的工資增長也同樣乏力，所以當地的樓價負擔比率（樓價相對當地人的年薪比例）也高達15倍以上（圖4），不計香港，也高於亞太區大部分城巿，當地的年輕人，如沒「父幹」幫助買樓，同樣是上車不容易。
年輕人又要攬炒又要政府幫助？
香港政府日前也公布了10項的惠民措施，有說大部分只惠及長者或基層，卻忽略了年輕人，朋友說年輕人要攬炒，卻又要政府幫助，似乎有點矛盾。
有關的惠民措施，包括了對輪候公屋戶的現金補貼和會研究劏房租管，前者會否出現政府的現金補貼一出，反成了劏房業主加租的理據？至於研究劏房租管，則一來需時，二來會否又變成減少了劏房供應，在政府未能大增公屋前，會否令基層更難找到合適的住屋？
曾有過輝煌日子的海洋公園，近年到訪遊客不再增加甚至萎縮，既受到迪士尼的競爭，也見經營和設施老化，近年經營虧損不斷擴大，如沒政府注資可能捱不過一至兩年，政府終公布計劃一次過注資過百億元以救亡和進行大翻新。
注資百億救海洋公園未必容易
香港近月的亂局，令到訪港旅客大減，更對海洋公園造成沉重打擊，遂了一些人的「攬炒」心願。不過，說實在的，時代變了，就算海洋公園改頭換面，是否真的可以回天，實在難說，而在現時政局，政府要獲支持注資百億也不容易，更甚是海洋公園獲巨資而可苟延殘喘，管理層會否因反正未來十多年或退休前不用擔心資金問題，反而更不思進取？
百億資金看似天文數字，但其實如將海洋公園拆卸改作住宅，其土地價值隨時達數百億元，且可增加住宅供應，是否可作考慮？當然，當政府說要拆卸海洋公園，肯定又會有保育人士和政治人物跳出來大力反對！
[陸振球 樓市解碼]